Dos preços estúpidos dos nossos imóveis



Artigo na Superinteressante, março de 2014. Armazeno aqui para não perder de vista.


Especulação imobiliária (1)


PLOFT!

Os preços estúpidos dos nossos imóveis deixam uma pergunta no ar: é bolha? É sim. Mas muito pelo contrário. Leia e entenda.

Por Otávio Silveira

Apartamento novo de três quartos e 150 m² em Chicago, a três quadras do metrô: R$ 360 mil. Apê antiguinho em São Paulo, com 80 m², sem garagem, a três quadras do metrô Ana Rosa: R$ 800 mil. É lá que mora um amigo meu, o Rafael. Ele comprou por menos da metade não faz nem quatro anos. E agora, se o preço subir mais um pouco e rolar um bônus da firma no fim do ano, o Rafa deve virar o primeiro milionário dos caras que tomavam cerveja comigo no bar do Bigode, o pé-sujo em frente ao nosso colégio.

Não que ele esteja soltando foguete. A vida do cara não mudou nem um teco. Claro: meu amigo sabe que não adianta vender o imóvel para aproveitar a explosão do preço. Se for para comprar outro da mesma estirpe, ele vai gastar quase 1 milhão – você sabe: até quitinetes de 35 m² já aparecem anunciadas a esse preço. Aí haja bônus… Então o jeito é ele ficar por lá mesmo, aproveitando a riqueza em toda a sua virtualidade, tal qual um Tio Patinhas na piscina de dinheiro da caixa-forte, e tocar a vida como se nada tivesse acontecido. O Rafa* só estaria contente mesmo se tivesse comprado o apartamento da Ana Rosa para investir. Se fosse o segundo imóvel dele. Aí, sim, seria enriquecimento instantâneo.

E foi o que aconteceu com bastante gente. De janeiro de 2008 a janeiro de 2014, o preço dos imóveis em São Paulo subiu 197%. No Rio, mais do que triplicou nesses seis anos: 242%. Descontando a inflação de lá para cá, de 39%, dá 158% e 203% de aumento real. Vertiginoso.



infografico-bolha-sp


infografico-bolha-rio

E suficiente para colocar o nosso boom no mesmo patamar das duas maiores bolhas imobiliárias de todos os tempos: a do Japão dos anos 80 e a dos EUA na década passada. A bolha oriental, nos seis anos de alta mais forte, foi um aumento médio de 168% acima da inflação. A dos EUA foi aquela da última década, que desembocou na crise de 2008: 140% acima da inflação em seis anos. Nos dois casos, uma hora a renda de quem queria comprar uma casa não dava mais conta de pagar os financiamentos. Veio um surto de inadimplência. E as bolhas estouraram.

“Qualquer um poderia ter previsto que a alta dos imóveis a um preço tão superior ao que eles valem teria uma consequência fatal”, disse um jornalista de economia – um que já morreu há 300 anos, e que acabou se transformando num autor famoso: Daniel Dafoe, autor de Robinson Crusoé. Em 1701, 18 anos antes de escrever o livro que criaria toda a cultura popular sobre náufragos dali para a frente, o inglês preparou um artigo sobre outro naufrágio, o da bolsa de Londres no século 17, quando uma bolha nos preços dos papéis deixou centenas de mortos e feridos no mercado financeiro. Só troquei a palavra “ações” da frase do Dafoe por “imóveis”, para não quebrar o ritmo, mas dá na mesma. Tanto ações como imóveis são coisas bolháveis: a certeza de que os preços vão continuar subindo forte, e para sempre, faz bombar a quantidade de compradores – seja os que só querem revender, porque é um baita negócio, seja os que só querem ter, para comprar menos caro enquanto é tempo. Quanto mais gente comprando, mais o preço aumenta. E começa um ciclo vicioso: a própria notícia de que os preços estão subindo vira o combustível para que os preços continuem subindo. A imaginação toma as rédeas da realidade.

É um roteiro que se repete desde sempre, em qualquer país, em qualquer mercado. E que está vivendo uma reencenação nas grandes cidades brasileiras: “Hoje, para comprar um apartamento de três quartos na periferia de São Paulo, a prestação pode dar R$ 8 mil por mês, dependendo da entrada”, diz o economista Luis Eduardo Ewald. “Quem tem R$ 8 mil livres por mês? Só se você for um diretor de empresa, que ganhe mais de R$ 20 mil”. De fato. Como aconteceu no Japão e nos EUA, o aumento da renda não acompanhou nem de longe a escalada nos preços. Em São Paulo, eles subiram 136% mais do que a renda média – quase duas vezes e meia. No Rio, 158% (veja no gráfico aqui em cima).

Nem o pessoal do topo da pirâmide tem como segurar a bronca, na verdade. A renda média do 1% mais rico do País está em R$ 18.900 por mês, segundo o IBGE. Razoável. Mas não o bastante para uma realidade em que o milhão de reais virou a unidade básica da economia imobiliária. E só chegamos a esse ponto por causa de uma combinação entre dois elementos voláteis: a fome e a vontade de comer.

A vontade de comer foi a dos investidores comprando apartamentos na planta com a certeza de que revenderiam mais caro depois. A fome veio de gente como o meu amigo Rafael, que não queria especular, só ter a própria casa. E pela primeira vez na história do País, o dinheiro para a casa própria ficou realmente barato, na forma de crédito fácil.

Esse afrouxamento do crédito também é uma combinação de dois fatores. Em novembro de 1997, o governo baixou uma lei que mudaria o mercado imobiliário. Até então, o banco que financiasse um imóvel e levasse calote passava quase dez anos na Justiça para tomar a casa de volta. Com a lei nova, a da “alienação fiduciária de coisa imóvel”, os trâmites jurídicos deram uma azeitada e o prazo para retomar “coisa imóvel” não paga baixou para menos de um ano. Isso transformou as casas e apartamentos em garantias de fato para o banco – já que elas não fogem, como carros e pessoas. As instituições financeiras acabaram encorajadas a liberar mais crédito imobiliário para mais gente. Bom para todas as partes.

Mas ainda tinha uma pedra no meio do caminho: o dinheiro em si custava bem mais caro que hoje. A taxa básica de juros, que é o preço que os bancos pagam para pegar dinheiro emprestado com o governo (e com outros bancos), começou 1998 em 39% ao ano. Se o banco paga 39% de juros para ter dinheiro, ele só vai emprestar esse dinheiro para mim ou para você cobrando mais do que 39%. Geralmente, bem mais. Como a quantidade de gente disposta a pagar tudo isso de juro é um recurso mais finito que bauxita, o boom imobiliário não aconteceu. Ficou para a década seguinte, quando a Selic, nossa taxa básica de juros, começou a baixar paulatinamente. Em 2006, ela estava em 17,25% ao ano. E chegaria a 7,25% entre 2012 e 2013. Aí a porteira abriu de vez: o volume de dinheiro voando na forma de financiamento de casas e apartamentos saltou de R$ 50 bilhões em 2006 para mais de R$ 400 bilhões neste mês. SETECENTOS POR CENTO de aumento. Com tanto dinheiro girando, os tubarões podiam comprar um prédio todo na planta para revender depois que não tinha erro: sempre haveria sardinhas bem financiadas para realizar o sonho da sacada envidraçada própria. Surpresa mesmo seria se não tivesse havido uma subida irracional nos preços. Mas e agora que o valor dos imóveis chegou ao milionésimo andar?

“Os preços não devem continuar subindo”, diz outro economista da FGV, Fábio Gallo. “Mas isso não significa o estouro de uma bolha”. Gallo aposta que o pouso nos preços será suave. Primeiro, porque a Selic entrou num ciclo de alta (está em 10,5% agora). Isso aperta o crédito, e o apetite dos compradores – tanto que as ações das maiores construtoras do País entraram em queda livre na Bovespa (veja aqui à esquerda). E para haver um “pouso suave” os preços nem precisam cair: basta que subam abaixo da inflação. Aí, em alguns anos, eles voltam a patamares terráqueos, condizentes com a renda de quem compra. Seja como for, ainda tem o segundo motivo para não temer uma tragédia: o risco de inadimplência é baixo. Os bancos brasileiros praticamente não emprestam para quem não pode comprovar uma renda razoável. E sem calote generalizado, não tem estouro de bolha. Bom, mesmo se acontecer um surto de calotes não será o apocalipse. Esses R$ 400 bilhões de crédito significam 8% do PIB – uma das menores proporções do planeta. Nos EUA, são 84%; na Holanda e na Dinamarca, mais de 100%. Um deus-lhe-pague geral nos financiamentos arrebentaria o sistema bancário nesses países (como arrebentou mesmo nos EUA), levando o resto da economia para o ralo. Aqui não: a vida seguiria. Ainda bem.

Ou nem tanto. Isso também deixa claro o tamanho da desigualdade aqui dentro. A renda média domiciliar dos 5% mais ricos é de R$ 5.178 por cabeça. A dos outros 95%, R$ 643. Ou seja: o grosso da população está praticamente fora do mundo mágico do financiamento. Daí o paradoxo de termos preços de bolha imobiliária com crédito de economia paralisada. E daí também a atitude do governo, de aumentar a Selic numa ponta, o que freia a especulação, e bancar juros subsidiados para famílias que ganham menos de R$ 5 mil (via Minha Casa, Minha Vida). Parece esquizofrenia, mas não é. Por outro lado, foi justamente o crédito fácil para a base da pirâmide que acabou quebrando os EUA lá atrás – não faz diferença que lá foi crédito privado e aqui é público: em qualquer lugar, quem acaba segurando o rojão em caso de inadimplência brava é o dinheiro público, o seu dinheiro. Nosso futuro, então, ainda está na planta. E construí-lo é um empreendimento de alto risco.

Que a casa não caia.
I’m forever blowing bubbles,Pretty bubbles in the air,

They fly so high,

Nearly reach the sky,

Then like my dreams,

They fade and die.*

I’m Forever Blowing Bubbles, música de John Kellete (1918), e que define poeticamente o caso de amor entre a espécie humana e as bolhas.*Sempre solto bolhas/Bolhas bonitinhas no ar/ Elas voam tão alto/Chegam quase no céu/ Então, como os meus sonhos/Vão para o beleléu.

 

Sobre Ani

Outros que contem passo por passo | Eu morro ontem | Nasço amanhã | Ando onde há espaço: | – Meu tempo é quando. ~Vinicius de Moraes~
Esse post foi publicado em Cidade, Violências e marcado , . Guardar link permanente.

Deixe uma resposta

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s